“Nem para síndico”
Na política, algumas vezes ouvimos dizer sobre determinadas pessoas: ‘ ‘Não se elege mais, nem para síndico de condomínio’, geralmente sem saber as atribuições , responsabilidades, e funções executivas um gestor de condomínio, que aqui resumimos:
A figura legal do síndico de condomínio, no Brasil, apareceu com o Decreto nº 5.481/1928, que foi modificado pelo de n.º 5.234/1943, e cinco anos mais tarde, pela Lei n.º 285/1948, sem alterar a função de administração disposta no Decreto de 1928. A figura do responsável administrativo pelo condomínio’ (o síndico atual) existia, porém, apenas em 1964, através da Lei Federal 4.591/64, que foram estabelecidas as bases para o funcionamento de condomínios, legalizando o cargo de síndico.
Isso se manteve até janeiro de 2003, quando, a partir do NCC, a lei foi modificada, mas manteve em vigência os artigos que não a contrariaram. O NCC teve o acréscimo de 10 artigos , que versam sobre a função do síndico e da administração, apontando as responsabilidades do mesmo para com o condomínio, como a convocação de assembleias e criação do Regimento Interno.
A Lei 4.591/1964 estabelece no Art. 22 as funções básicas do síndico . Embora o Código Civil de 2002 tenha absorvido e complementado a maior parte das regras, a lei de 64 continua sendo o marco de origem dessas obrigações, sintetizadas em : Representar o condomínio de forma ativa e passiva, em juízo ou fora dele, defendendo os interesses comuns dentro dos limites legais. Gerenciar e fiscalizar todos os serviços estruturais que interessem aos moradores. Impor as multas previstas em lei, na convenção ou no regimento interno. Prestar contas anualmente ou quando exigido formalmente pela assembleia. Cobrar as cotas condominiais e as despesas aprovadas.
Pelo NCC , em seu Art. 1.348, compete ao síndico: I – convocar a assembleia dos condôminos; II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigida.
É permitida a contratação de uma administradora (empresa terceirizada) para auxiliar na gestão, realizando serviços operacionais, como emissão de boletos, folha de pagamento de funcionários e relatórios contábeis e prestando assessoramento, sem transferência de responsabilidade legal do Síndico que em caso de descumprimento de suas funções por ação, omissão, negligência ou excesso de poder, responderá judicialmente na esfera cível, se a gestão causar prejuízos ou dano moral ao condomínio ou a terceiros. E criminal por apropriação indébita e ou utilização de recursos do caixa do condomínio para uso pessoal.
Exemplos de falhas de responsabilidade direta do Síndico: Deixar de realizar obras urgentes de manutenção (como consertar uma fachada com risco de queda de reboco). Não renovar o seguro obrigatório contra incêndios (exigência expressa do Art. 13 da Lei 4.591/64). Negligenciar a cobrança de inadimplentes, gerando rombos no caixa do condomínio. Deixar de cumprir e fazer cumprir as leis ( trabalhistas, por exemplo) e a Convenção. Realizar despesas fora de sua alçada, sem autorização da Assembleia.( ‘pedaladas’).Deixar de manter Fundo de Reservas.
E para concluir, a Assembleia ( conjunto dos condôminos) é a instância máxima de poder e soberania do condomínio, detendo autoridade sobre o síndico, que não é empregado nem patrão, e os conselhos.
Akino Maringá, colaborador
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